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已支付全部購房款的消費者在房地產開發企業進入破產程序后仍可請求該企業履行房屋過戶義務

發布者:南通律師網   發布時間:2017-8-14   點擊量:3089

精彩三肖中特天涯部落: 房地產開發商進入破產程序后,購房者能否請求開發商繼續履行房屋過戶義務?

 

白小姐三肖中特 www.mgbbd.icu    房地產開發企業進入破產程序后,消費者能否請求該企業繼續履行房屋過戶義務?最高法院認為,如果消費者已支付購買商品房全部款項,則可請求房地產開發企業辦理房屋所有權變更登記,該等行為不屬于《企業破產法》第十六條所稱無效的個別清償行為,管理人也無權解除合同。

  此外,司法實踐中亦有法院根據《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條關于“特定物買賣中,尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物”不屬于破產財產的規定,認定相對人購買的房屋屬于特定物,如果相對人已完全支付對價,則可以請求進入破產程序的企業繼續履行房屋過戶義務。但是對于未竣工的房屋能否認定為特定物的問題,司法實踐中存在不同的認識。詳見延伸閱讀部分。

  最高人民法院

  已支付全部購房款的消費者在房地產開發企業進入破產程序后仍可請求該企業履行房屋過戶義務

  裁判要旨

  房地產開發企業進入破產程序后,已支付全部款項的消費者可請求該企業履行交付房屋并辦理所有權變更登記的義務,該等行為并非《企業破產法》第十六條所稱無效的個別清償行為。而且因消費者已支付購買商品房全部款項,故房地產開發企業破產管理人對商品房買賣合同并無解除權。

  案情簡介

  一、2001年,楊飛與英嘉公司簽訂《商品房買賣合同》,楊飛購買英嘉公司開發的7C號房屋,房屋總價款2799122元,其中首付款849122元,其余房款195萬元楊飛以銀行按揭方式支付。合同簽訂后7C號房屋沒有辦理所有權轉移登記手續。

  二、北京一中院于2006年依法受理了英嘉公司破產一案,于2008年指定了該公司的管理人。

  三、2014年6月,楊飛向北京一中院提起訴訟,請求判令:楊飛對7C號房屋享有所有權;英嘉公司配合楊飛行使取回權,將7C號房屋的所有權過戶到楊飛名下。英嘉公司提起反訴,請求確認7C號房屋《商品房買賣合同》已解除。北京一中院支持了楊飛的訴訟請求。

  四、英嘉公司不服北京一中院判決,上訴至北京高院稱,訴爭房屋應當屬于英嘉公司的破產財產,楊飛取得房屋的唯一途徑是請求英嘉公司繼續履行《商品房買賣合同》,不能直接主張取回權。北京高院判決駁回上訴,維持原判。

  五、英嘉公司不服北京高院判決,向最高法院申請再審。最高法院認為,根據《物權法》第九條的規定,除法律另有規定以外,不動產物權的轉讓以產權登記為要件,北京高院判決確認案涉房屋歸楊飛所有確有不當,但判令英嘉公司為楊飛協助辦理案涉房屋所有權過戶手續是正確的,該案最終處理結果正確。故裁定駁回英嘉公司的再審申請。

  敗訴原因

  本案英嘉公司敗訴的原因在于:

  第一,根據《合同法》、《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》等相關法律、司法解釋規定之精神,交付了購買商品房的全部或者大部分款項后,消費者就所購商品房對出賣人享有的債權,有別于普通無擔保債權,是一種針對特定不動產所享有的具有非金錢債務屬性的特殊債權,在受償順序上優先于有擔保債權的建設工程價款優先受償權亦不得對抗該債權。本案所涉房屋為住宅商品房,楊飛通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款,屬于上述特殊債權。

  第二,根據《企業破產法》、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國企業破產法>若干問題的規定(二)》規定之精神,并非所有的破產程序中的個別清償行為均屬于《企業破產法》第十六條規定的無效行為。認定個別清償行為無效的關鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產債權人的合法權益。而交付了購買商品房全部或者大部分款項的消費者對于其所購房屋的權利,因其具有特定性和優先性,故該債權的實現并不會構成對其他破產債權人合法權益的損害,因此,出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權變更登記的義務,并非《企業破產法》第十六條所稱無效的個別清償行為。

  第三,根據《企業破產法》第十八條第一款之規定,管理人僅對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行。而本案中,楊飛已經通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項,故對于案涉商品房買賣合同,英嘉公司破產管理人并無解除權。在楊飛主張繼續履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下,英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續履行的情形,故英嘉公司應當繼續履行案涉《商品房買賣合同》,協助楊飛辦理案涉房屋所有權變更登記,并將案涉房屋交付給楊飛。

  經驗總結

  前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴,提出如下建議:

  一、對于房地產企業而言,進入破產程序后,已簽訂商品房買賣合同的購房者未支付完畢購房價款,房地產企業也未將房屋過戶給該購房者的,管理人有權決定解除該商品房買賣合同或繼續履行。但是如果購房者已支付完畢購房價款,且未發生法定解除或約定解除的事由,則管理人無權解除該商品房買賣合同。

  二、對于消費者而言,房地產企業進入破產程序后,如果消費者已支付完畢購房價款,則可請求房地產企業履行房屋過戶義務。

  案件來源

  北京英嘉房地產開發有限公司、楊飛與北京英嘉房地產開發有限公司、楊飛物權確認糾紛申請再審民事裁定書,[最高人民法院(2015)民申字第1158號]。

  延伸閱讀

  司法實踐中有法院根據《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條關于“特定物買賣中,尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物”不屬于破產財產的規定,認定相對人購買的房屋屬于特定物,如果相對人已完全支付對價,則可以請求履行房屋過戶義務。但是對于未竣工的房屋能否認定為特定物的問題,司法實踐中存在不同的認識。

  一、認定尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的已建成房屋屬于特定物,故不屬于企業破產財產,相對人可以請求繼續履行合同的案例

  案例1:姜永勤與南通華瑞置業有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛再審民事判決書[江蘇省高級人民法院(2015)蘇民再提字第00154號]認為,“本院還查明:原門牌號為××幢16室房屋已經建成,現門牌號為××幢02室?!蹲罡呷嗣穹ㄔ汗賾諫罄砥笠燈撇訃舾晌侍獾墓娑ā返諂呤惶豕娑?,下列財產不屬于破產財產:(五)特定物買賣中,尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物。本案中瑞園小區聯排三層住宅××幢02室房屋產權雖未登記到姜永勤名下,亦未交付姜永勤占有,但姜永勤已按《拆遷補充協議》支付了該房屋的全部對價,且距法院受理華瑞公司破產申請已經幾年,故該房屋屬于上述法律規定的特定物,不屬于破產財產?;鴯救銜蹲罡呷嗣穹ㄔ汗賾謔視茅傊謝嗣窆埠凸笠燈撇ī內舾晌侍獾墓娑?二)》已經去除了《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條規定的主張不能成立。綜上,姜永勤與華瑞公司簽訂的《南通市城市房屋拆遷補償安置協議》及《拆遷補充協議》合法有效,雙方均應按協議履行。姜永勤已按協議約定支付了購房款,現瑞園小區聯排三層住宅××幢02室已經建成,雙方約定的交房時間已過,華瑞公司應當向姜永勤交付房屋,一、二審駁回姜永勤主張對南通市崇川區瑞園小區聯排三層住宅××幢02室享有優先權及要求交房的訴訟請求錯誤,應予糾正?!?/span>

  二、關于未竣工房屋是否屬于企業破產財產的問題,存在不同的認識

  (一)尚未竣工驗收的房屋只要經相對人選定后也屬于特定物,如相對人已完全支付對價,則該房屋不屬于企業破產財產

  案例2:寧波東來日盛置業有限公司、何毅誠與破產有關的糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[浙江省高級人民法院(2016)浙民申3380號]認為,“東來公司申請再審稱:……(三)案涉商品房所在的東來國際大廈是破產企業的唯一財產,尚未竣工驗收,不具備交付和使用條件。而將案涉商品房別除在破產財產之外,大大增加了東來國際大廈處理難度,也拖延了整個破產案件的推進程序?!駒喝銜?,《最高人民法院關于適用若干問題的規定(二)》第二條‘下列財產不應認定為債務人財產:(一)債務人基于倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關系占有、使用的他人財產;(二)債務人在所有權保留買賣中尚未取得所有權的財產;(三)所有權專屬于國家且不得轉讓的財產;(四)其他依照法律、行政法規不屬于債務人的財產’與《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條均是對不屬于破產財產的規定,后者系對前者的補充,兩者并不矛盾。而《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條第(六)項系對房屋買賣特殊情形下的規定,而非僅是針對商品房買賣的規定,故二審認定何毅誠選定案涉房屋后,案涉房屋對于何毅誠而言就是特定物,從而適用該條第(五)項的規定,并無不當。對于東來公司提出的其他再審理由,因無事實和法律依據,故不予支持?!?/span>

  (二)尚未竣工驗收的房屋不屬于特定物,即便當事人已支付完全部價款,該財產仍屬于企業破產財產

  案例3:徐南與江蘇省沭陽縣恒通房地產開發有限公司合同糾紛再審復查與審判監督民事判決書[江蘇省高級人民法院(2016)蘇民申1406號]認為,“關于‘八套門面房’。根據《最高人民法院關于審理破產案件若干問題的規定》第七十一條的規定,特定物買賣中,尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物,以及尚未辦理產權證或者產權過戶手續,但已向買方交付的財產,均不屬于破產財產。然而,本案中,因‘八套門面房’尚未竣工驗收,簽訂租賃協議并不能形成法律上的實際交付效力。正是基于尚未竣工驗收,也不能認定‘八套門面房’已形成法律意義上的特定物。故徐南主張‘八套門面房’不屬于破產財產的理由,不能成立。現恒通公司已進入破產程序,客觀上沒有能力辦理竣工驗收手續,商品房買賣合同事實上已不能履行,二審法院駁回徐南的訴訟請求,并無不當?!?/span>

 

 

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